Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих зарекомендовала себя эффективным способом решения проблем с жильём.
«Достойное социальное положение военнослужащих – это не менее важный фактор в деле эффективного обеспечения обороны и безопасности, чем программа боевой подготовки или перевооружения армии и флота, – подчеркнул, выступая на одном из совещаний в Минобороны России в 2004 году Президент РФ – Верховный Главнокомандующий Вооружёнными Силами Российской Федерации Владимир Путин. – Человек, связавший свою судьбу с воинской службой, вправе рассчитывать на чёткие и в полном объёме выполняемые обязательства перед ним. Считаю, что в современных условиях для решения
этой проблемы мы просто обязаны задействовать все имеющиеся механизмы. Механизмы рыночные, эффективные, в том числе накопительные и ипотечные».
Пожалуй, именно с этих слов главы государства началось формирование нового подхода к обеспечению жильём военнослужащих. В соответствии с поручением Президента РФ уже 20 августа 2004 года был принят Федеральный закон, по которому с 1 января 2005 года предусматривался переход к новой форме обеспечения жильём военнослужащих – накопительно-ипотечной системе (НИС). При этом действие закона было распространено на все ведомства, где предусмотрена военная служба.
К 2028 году военная ипотека станет единственным способом жилищного обеспечения военнослужащих. Об истории программы, её текущем состоянии и перспективах развития в интервью «Красной звезде» рассказал заместитель министра обороны РФ Тимур ИВАНОВ.
– Тимур Вадимович, для тех, кто не знает историю такой формы жилищного обеспечения, как военная ипотека, можете рассказать, с чего всё началось?
– Поводом к переходу на новую систему послужила необходимость снизить нагрузку на традиционные формы жилищного обеспечения, которые уже не позволяли в полном объёме реализовывать права военнослужащих на жильё. Численность очередников только в Минобороны России составляла свыше 70 тысяч человек и постоянно увеличивалась. Возникали проблемы и с фондом служебного жилья – квартир для молодых офицеров в местах прохождения службы не хватало. Нужен был совершенно новый подход.
В отличие от старой формы обеспечения жильём, когда квартиры предоставлялись в собственность по окончании службы, НИС предусматривает исполнение обязательств государства в денежном виде. Причём, как ни странно, сам механизм выплат снижает нагрузку на федеральный бюджет, так как средства идут военнослужащему не сразу, а постепенно – в виде ежегодных накопительных взносов. Взнос устанавливается каждый год законом о федеральном бюджете и не может быть меньше установленного ранее. Изначально этот размер рассчитывался исходя из того, что за время службы (до достижения предельного возраста) военнослужащий накопит сумму, достаточную для приобретения типовой двух- или трёхкомнатной квартиры площадью не менее 54 квадратных метров.
– Какие преимущества у накопительно-ипотечной системы?
– Их достаточно много. Пожалуй, основное заключается в возможности молодых офицеров решать свои жилищные вопросы самостоятельно, используя финансовую поддержку государства. Приобрести квартиру в собственность за счёт поступающих накоплений военнослужащий может уже через три года участия в системе. Если средств к моменту приобретения жилья недостаточно, можно оформить дополнительно ипотечный кредит. Пока военнослужащий проходит службу, финансы на погашение кредита ему предоставляет государство.
Ещё одно неоспоримое преимущество системы – приобретение жилплощади по программе возможно в любом регионе страны. Причём право на служебное жильё сохраняется в случае прохождения военной службы в других регионах. Кроме того, приобретать можно не только квартиру на вторичном рынке, но и дом с землей, и даже участвовать в долевом строительстве.
Статистка текущего года показывает, что военнослужащие предпочитают приобретать жилые помещения в Московской области, Краснодарском крае, Ростовской области, а также в самой Москве и Санкт-Петербурге. На эти 5 регионов приходится более 35 процентов всех сделок. С начала работы системы лидирующая пятёрка регионов остаётся практически неизменной – Московский регион, Краснодарский край, Ростовская область, Санкт-Петербург, а также Приморский край.
– Система действует с 2005 года. Сколько всего в ней участников и сколько из них уже купили квартиры?
– Первые кредиты были выданы уже в 2007 году: квартиры в рамках эксперимента по ипотечному кредитованию приобрели 297 военнослужащих. Массовое кредитование началось с конца 2009 года, когда первые военнослужащие достигли 3–4 лет участия в программе.
На сегодняшний день в системе участвуют 460 тысяч человек и более 214 тысяч из них уже реализовали своё право на приобретение жилья, в том числе 18 процентов – на этапе строительства. Порядка 64 процентов от общей численности участников НИС, имеющих право на приобретение жилья, уже воспользовались им.
Средняя площадь приобретённых квартир – 62 кв.м., и она, как видите, превышает изначально заложенный норматив.
Большая часть квартир по военной ипотеке приобретается с использованием кредитных средств: оформить их военнослужащие могут в 14 крупнейших кредитных организациях страны
– Жильё покупается в основном с привлечением кредитов или у покупателей хватает средств, выделяемых из бюджета? И если это кредит, то его предоставляют какие-то специализированные банки? Есть ли преимущества у военнослужащих перед другими участниками ипотечных сделок по условиям кредитования?
– Большая часть квартир, конечно, приобретается с использованием кредитных средств. Оформить кредит военнослужащие могут в 14 крупнейших кредитных организациях страны, таких как Сбербанк, ВТБ, Промсвязьбанк, банк «Зенит», Связьбанк, Россельхозбанк и другие. В общем, во всех банках, которые внедрили у себя специальные условия кредитования военнослужащих.
Преимущества, конечно, есть. За время взаимодействия с банками нам удалось добиться простых и понятных условий кредитования военнослужащих, сделать ставки кредитования ниже, чем по гражданской ипотеке. Военнослужащий, планирующий сегодня получение кредита на срок до 20 лет с первоначальным взносом от 10 процентов при отсутствии требований о личном страховании, может это сделать под ставку от 8,9 процента годовых и в сумме до 2,7 млн рублей.
Однако следует отметить, что в последнее время всё больше участников НИС приобретают жильё и без кредита. За 2017–2018 годы количество таких сделок составило порядка 7 процентов от общего числа. И это не удивительно, если учитывать, что у военнослужащих, включённых в программу с самого начала её действия, накоплено порядка 3,8 миллиона рублей.
– Все эти 3,8 миллиона выделены из бюджета? А как же инфляция, не «съедает» ли она накопления?
– Тут мы приходим к ещё одному немаловажному механизму системы – инвестированию. Денежные средства не просто накапливаются на счетах, а передаются в доверительное управление и приносят дополнительный доход, пока военнослужащий не решит приобрести жильё. Причем, как показывает практика, полученный доход существенно превышает инфляцию. Доля доходных средств в сумме накоплений военнослужащих, находящихся в системе с самого начала её действия, составляет более 30 процентов.
Механизм инвестирования средств накоплений доказал, что если острая необходимость в собственном жилье в данный момент отсутствует, то лучше отложить покупку и подкопить средств. И это ещё один плюс системы: когда и какую квартиру приобрести, решает исключительно сам участник программы.
– А риски, связанные с инвестированием, учитываются? Имеется ли неудачный опыт?
– Конечно, при определении стратегии инвестирования мы совместно с управляющими компаниями оценили большинство рисков финансового рынка. В целях минимизации потерь накоплений и обеспечения ликвидности накопительной системы, инвестирование идёт в банковские депозиты высококлассных банков, государственные ценные бумаги, ценные бумаги субъектов Российской Федерации и госкорпораций. Незначительная часть направляется в облигации и акции эмитентов, входящих в котировальный список биржи.
От неудач никто не застрахован, в том числе и на финансовом рынке. За всю историю этой инвестиционной деятельности были единичные случаи неудачного размещения. Например, речь шла о приобретении ценных бумаг, по которым крупный эмитент в предшествующие годы допустил дефолт. На сегодняшний день ситуация урегулирована, а средства участников возвращены в систему без потерь.
– В последнее время у некоторых военнослужащих возникают вопросы по погашению кредитов. В чем суть проблемы? И что сделала Росвоенипотека, чтобы решить данную проблему?
– Да, у некоторых военнослужащих сейчас возникает вопрос, связанный с образованием прогнозной задолженности в графиках погашения кредитов на последний год кредитования. Суть проблемы скрывается в тех условиях кредитования, по которым до недавнего времени работали организации, кредитующие военнослужащих.
Размер накоплений первых участников НИС за три-четыре года составлял около 300 тысяч рублей. И, учитывая небольшой размер ежегодного взноса, военнослужащий мог рассчитывать на ипотечный кредит в сумме не более 600 тысяч рублей. Приобрести жильё, соответствующее нормам, за эти деньги было нельзя.
В этой связи кредиторами были разработаны специализированные программы кредитования, основанные на использовании прогнозных значений размера накопительного взноса на основании данных Минэкономразвития РФ. При этом кредиторы применяли как фиксированные, так и переменные процентные ставки, которые в процессе погашения ипотечного кредита должны были существенно снижаться, исходя из прогнозов. Это позволило увеличить суммы кредитов в 2009–2011 годах до 1,7 – 2 млн рублей, а в 2012–2016 годах – до 2,2 – 2,4 млн рублей и приобретать жильё стоимостью до 3,5 млн рублей и площадью до 60 квадратных метров. Однако в связи с расхождениями прогнозных значений процентных ставок и взносов, заложенных в кредитных договорах, с фактическими, многие военнослужащие в настоящий момент столкнулись с тем, что на последний год кредита в графике погашения стоят суммы, превышающие размер накопительного взноса.
Сложившаяся ситуация нас полностью не устраивает, в связи с чем, начиная с 2017 года, мы запустили ряд мероприятий, которые в ближайшем будущем должны решить эту проблему.
В течение 2017 и 2018 годов Росвоенипотека проводила работу по улучшению текущих условий кредитования военнослужащих. В результате с конца 2017 года все банки, кредитующие военнослужащих, применяют разработанный Росвоенипотекой единый стандарт кредитования, предусматривающий только фиксированные процентные ставки и фиксированные платежи на основе 1/12 ежегодного взноса на дату выдачи кредита. Следовательно, кредит не может привести к образованию задолженности. Кроме того, кредиторами существенно снижены процентные ставки, и новые кредиты оформляются военнослужащими уже по ставке от 8,9 процента годовых.
Для решения проблемы образования задолженности военнослужащих Росвоенипотекой был разработан проект изменений в текущее законодательство, позволяющий банкам проводить рефинансирование и реструктуризацию выданных ранее ипотечных кредитов. Уже сейчас военнослужащий может обратиться за рефинансированием в Промсвязьбанк, Севергазбанк и банк «Зенит». А в ближайшее время предложат военнослужащим рефинансирование банк «Россия», Россельхозбанк и банк «Санкт-Петербург». Ставки по данным кредитам начинаются так же, как и по основным программам, – от 8,9 процента годовых.
На сегодняшний день участниками программы НИС являются 460 тысяч военнослужащих и более 214 тысяч из них уже реализовали своё право на приобретение жилья
– Это позволит решить проблему полностью?
– Снижение ставки на 2-3 процентных пункта позволит полностью решить проблему с задолженностью порядка 70 процентов кредитов. Для самых сложных ситуаций, возможно, потребуется увеличение срока кредитования, и это также предусмотрено некоторыми условиями банков.
В основном банки рассчитывают кредит до 45 лет, но в отдельных случаях могут продлить и до 50. С учётом того, что используются аннуитетные (фиксированные) платежи, любая индексация взноса будет приводить только к сокращению сроков кредитования, так как разница между фиксированным платежом и выделяемым из бюджета будет уходить в счёт частичного досрочного погашения кредита. Работу в данном направлении считаем нашей приоритетной задачей.
Необходимо отметить, что ограничение срока получения кредита до достижения военнослужащими возраста 45 или 50 лет, а не 60-65 лет, как по гражданской ипотеке, обусловлено в первую очередь необходимостью обеспечения погашения кредита средствами НИС до достижения предельного возраста пребывания на военной службе.
– Что-то ещё предпринимается, кроме рефинансирования?
– Конечно. Помимо рефинансирования в помощь военнослужащим, оформившим ипотечные договора, были внесены изменения в порядок начисления накоплений. Теперь ежегодный накопительный взнос начисляется в полном размере в самом начале года, что позволяет получить на данные средства дополнительный доход и направить его в частичное досрочное погашение, тем самым сокращая срок кредитования. В 2017 и 2018 годах на частичное досрочное погашение кредитов военнослужащих Росвоенипотекой было направлено 21,4 млрд рублей.
– А какие-нибудь законодательные инициативы вносите?
– Работа с законодательством идёт постоянно. И изменения вносятся как по текущим, так и долгосрочным вопросам. Например, внесены поправки, позволяющие использовать материнский капитал как на первоначальный взнос, так и на погашение ипотечного кредита. До недавнего времени такой возможности военнослужащие были лишены. Внесены изменения, касающиеся тех семей, где оба супруга являются участниками НИС – теперь они могут приобретать одну квартиру на двоих. Раньше приходилось приобретать каждому по отдельности или одному покупать, а второму копить. Ещё из последних важных изменений – возможность повторного участия в системе при поступлении на военную службу из запаса, а если увольнялся, образно говоря, по «хорошей» статье, то и с восстановлением накоплений.
Кроме того, можно сказать и об улучшении ситуации с финансированием. В предварительных бюджетных проектировках по формированию федерального бюджета на 2019 год и планах на период 2020 и 2021 годов произведена корректировка сумм, планируемых к выделению из федерального бюджета на функционирование системы. Это обеспечит потребность системы почти в полном объёме в отличие от прошлых лет. В 2019–2021 годах финансирование должно составить уже 96 процентов от потребности, тогда как в последние годы этот уровень составлял в среднем 60 процентов.
Изменения коснулись и долевого строительства. С возложением функций контроля и надзора на органы власти субъектов Российской Федерации в соответствии с поправками в Федеральный закон № 214-ФЗ Росвоенипотека совместно с банками ужесточила требования к застройщикам, у которых военнослужащие могут приобретать квартиры. Информация об аккредитованных объектах банками доводится до участников НИС только при наличии письма контролирующего госоргана субъекта РФ о надёжности и репутации застройщика, отсутствии нарушений законодательства в сфере строительства жилья.
Помимо требования представления таких писем, проводится активная работа по взаимодействию с самими органами власти субъектов по поводу открытия информации о строительном рынке в регионах. С субъектами, в которых приобретается наибольшее количество жилья, взаимодействие уже закреплено соглашениями о сотрудничестве. При этом, надо отметить, указанные меры могут только уменьшить риски участия в долевом строительстве, но не исключить их полностью.
– Все перечисленные вами инициативы и подходы позитивные. А есть такие, которые требуют дополнительного рассмотрения?
– В настоящее время назрела необходимость уточнить вопрос, касающийся сроков возникновения у военнослужащих права на приобретение жилья. В соответствии с Федеральным законом «О статусе военнослужащих» минимальный срок общей продолжительности военной службы, при котором у военнослужащего возникает право на жилищное обеспечение, составляет десять лет. Практически так же и в накопительно-ипотечной системе согласно закону право на использование накоплений у участника НИС возникает при увольнении по ряду оснований по достижении 10 лет общей продолжительности военной службы, а при достижении 20 лет, в том числе в льготном исчислении, в любом случае.
При этом право приобрести жильё, воспользовавшись заёмными средствами, участник НИС получает раньше – через 6-8 лет службы. В такой ситуации при увольнении военнослужащего раньше 10 лет (например, при проведении оргштатных мероприятий) он обязан возвратить все средства банку и государству. Нередко погасить указанные задолженности не представляется возможным.
В связи с этим, а также учитывая увеличение предельного возраста пребывания на военной службе, целесообразно рассмотреть вопрос о предоставлении военнослужащему права для приобретения жилого помещения по достижении им 10 лет общей продолжительности военной службы. Такой подход не повлечёт ущемления прав военнослужащего на жилищное обеспечение в рамках концепции закона и минимизирует риски увольнения военнослужащих с задолженностью по возврату средств кредитору и в федеральный бюджет.
– Все эти последние изменения как-то доводятся до военнослужащих? Проводятся ли разъяснительные беседы?
– Информационно-разъяснительная работа, связанная с функционированием системы, – одно из основных направлений Росвоенипотеки. Для этого есть отдельный сайт rosvoenipoteka.ru, на котором размещается вся актуальная информация, новости, нормативные акты. Там же участники могут посмотреть состояние своих счетов и статус рассмотрения документов.
Кроме того, проводится и прямая работа с военнослужащими. Росвоенипотека имеет 14 филиалов по стране, и сотрудники на постоянной основе проводят разъяснительные мероприятия, принимая военнослужащих у себя и выезжая непосредственно в части. За 5 лет Росвоенипотекой проведено почти 5,5 тысячи информационных мероприятий, на которых присутствовало более 275 тысяч человек. Если посчитать всех людей, получивших консультацию, то их будет порядка полумиллиона.