Gratuit : la 1ère édition "Tout le monde mérite d'être riche" http://www.olivier-seban.com/telechargement-tlmmdr-you-tube Comment acheter 2 appartements et fixer le montant du loyer Nicolas a suivi ma formation et va nous raconter son histoire immobilière. J’ai commencé à investir en 2012 pour mon premier appartement (T2 de 37 m2 dans le 3ème arrondissement) à Marseille. Je l’ai acheté 60 000€. Au total, il m’a coûté 92 000 € (avec les frais de notaire et les travaux de rénovation). As tu fait un apport ? Non. Je n’avais pas d’apport, j’ai emprunté la totalité. Le prêt est-il en une seule fois ou est-il architecturé ? Ma banquière m’a financé la totalité sauf les frais de notaire et l’ameublement (10 000€ qui ont été financé sous la forme d’un crédit à la consommation lissé sur 10 ans). Dans une précédente vidéo, j’avais dit que vous pouviez faire un crédit à la consommation. Acheter quelque chose qui va se déprécier avec ce type de crédit est une très mauvaise idée mais si vous achetez quelque chose qui va s’apprécier et qui plus est avec un locataire qui va rembourser le crédit c’est alors un très bon crédit. Dans le cas de Nicolas, cela lui a permit d’acheter le bien sans dépenser un centime. Combien paies-tu de crédit par mois ? 480 € par mois. Combien loues-tu cet appartement ? Il est loué 700 € Il s’autofinance donc. Pourquoi le loues tu à ce prix-là et non pas 800 ou 600 ? L’agence avait recommandé un prix de l’ordre de 550-650 € (ma banque avait besoin de cette estimation pour pouvoir me financer le bien). Mais avant que les travaux ne se terminent j’ai mis une annonce fictive. Je l’ai mis à 650 pour voir. J’ai eu beaucoup d’appels et de mails et j’ai décidé de remonter le prix. Avec internet, vous pouvez voir si c’est le bon prix ou non. Cela vous permet de faire une étude de marché locative d’une manière très simple et efficace. La location suit en général le coût de l’inflation. Tu as donné à gérer ? Oui car je n’ai pas envie de m’embêter avec ça. Quand tu fais gérer, le locataire parle à l’agence et elle peut dire non plus facilement ainsi tu ne passes pas pour le méchant si tu refuses (de manière justifiée ou non) quelque chose. 2ème affaire Où as-tu acheté ? J’ai acheté à Melun. C’est un deux pièces de 31 m2, en plein centre ville, près d’une église dans une rue piétonne. Il était affiché à 71 000€, il m’intéressait car il était déjà loué à 550 €. Et je me suis servi de l’excuse qu’il était déjà loué pour négocier. C’est une manière d’aborder la négociation. Combien as-tu proposé ? 56 000 €. L’agence a été surprise car le prix que je demandais était très bas selon elle. L’appartement appartenait à une dame âgée, veuve. L’agence me rappelle, me dit que la propriétaire serait prête à baisser à 61 000 €. Je leur dit qu’à 60 000 € je le prend. Elle m’a rappelé et m’a dit que c’était bon. L’agence se laissait une marge de négociation. C’est une des stratégies que l’on évoque dans ma formation. Si l’agence revient vers vous en montant le prix il est fort probable qu’elle essaie d’avoir 1000 ou 2000 €. Le vendeur et l’agence n’allaient pas faire échouer la vente pour 1000 €. Combien de temps cela t-t-il pris pour négocier ? Une demie heure maximum sur toute la négociation. Pourquoi as-tu proposé 56 000 € et non pas un autre prix ? Si je voulais que mon bien s’autofinance avec la règle des 70 et un loyer de 550 €, il ne fallait pas que le bien soit au dessus de 60 000 €. Donc j’ai proposé un peu moins pour avoir une marge de négociation. L’agence a-t-elle eu une réaction ? Elle avait compris l’idée lorsque j’avais donné mes arguments. SI vous montrez que vous connaissez le fonctionnement de l’immobilier au niveau du financement par rapport aux banques, on vous prendra au sérieux. Si l’agence vous prend au sérieux, elle va transmettre vos offres plus facilement. Est-ce qu’il y avait des choses qui te faisait peur avant ? Que les agences ne comprennent pas ce que je recherche à savoir que le bien devait s’autofinancer absolument. Quel est ton objectif ? Veux-tu continuer ton travail de ton côté, continuer à investir ou veux tu vivre de tes loyers ? Aujourd’hui, j’ai 29 ans. Je me suis fixé comme objectif d’arrêter de travailler à 40 ans, si je souhaite vivre uniquement de mes revenus locatifs. Donc de pouvoir choisir si à 40 ans je souhaite démissionner ou continuer à travailler. Grâce à ta formation, mon autre objectif était de pouvoir rembourser plus vite mes crédits.

• published: 21 Sep 2015
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