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Si a ti te gustaría realizar una compraventa de 10, no sólo debes de considerar el inmueble objeto de la transacción, sino a los demás actores y circunstancias que intervienen para que tu compraventa sea todo un éxito. Los elementos que a continuación te proporcionamos te ayudaran a realizar una Compraventa más segura y más amigable.

El proceso general para hacer una buena compraventa podría agrupar los siguientes elementos: 1. Solucionar un problema o aprovechar una oportunidad 2. Conocer tus números, 3. Conocer el mercado; 4. Conocer el inmueble y en el caso del vendedor saber en que invertirá el producto de la venta 5. Conocer la situación legal del inmueble; 6. El financiamiento; 7. Amarre de la operación; 8. El pago; 9. La escritura de compraventa y la retención y entero de los impuestos, gastos, derechos y honorarios; 10. En el caso del comprador la recepción y uso del inmueble, y en el caso del vendedor la utilización de los recursos de la venta.

El término hipoteca procede de la lengua griega, derivada de las palabras hypo (debajo) y teka (cajón, caja); es decir, que la hypo-teka era para los antiguos griegos algo que estaba oculto, aquello que permanecía escondido debajo del cajón, puesto que no existen signos externos de su existencia. Fue en el año de 1768 cuando el Rey Carlos III de España crea las Contadurías de Hipotecas que es el antecedente de los Registros de la Propiedad, a partir de allí la inscripción de títulos de propiedad y gravámenes que obran sobre ellas dan mayor seguridad a propietario y al acreedor.

La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor y que da derecho a este, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagada con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.

Solo puede hipotecar el que puede enajenar y solamente pueden ser hipotecados los bienes específicamente determinados y que además pueden ser enajenados. La Hipoteca se extiende a las nuevas construcciones sobre el terreno, a las mejoras y a los muebles incorporados definitivamente a la finca.

La  modernización del Proceso Registral en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Distrito Federal se complementó con un marco jurídico que además de cubrir lo relativo a las funciones, sistemas y procedimientos registrales,  elimina lagunas, establece y modifica tiempos, facilita fincar responsabilidades civiles y penales para quien incurra en un ilícito, ayuda a evitar fuga de responsabilidades y actos ilícitos, mejora la consulta, da mayor seguridad y certeza jurídica.

El año  pasado se publicaron la Ley Registral Del Distrito Federal y su Reglamento. También fue necesario adecuar otras leyes y códigos relacionados directamente al proceso registral. El 23 de Julio de este año 2012 se publicaron en la Gaceta  Oficial del Distrito Federal una serie de reformas, adiciones y derogaciones a  disposiciones, entre otras: al Código Civil del Distrito  Federal; al Código de Procedimientos Civiles Del Distrito Federal; al Código Fiscal para el Distrito Federal; y a  la Ley del Notariado del Distrito  Federal.

Si quieres vender tu casa en un lapso razonable y sin perderle dinero, es necesario que cuando la pongas en venta lo hagas en el precio correcto, ya que de no hacerlo puedes tardarte mucho en venderla, si es que la vendes,  y/o recibirás un precio menor al que hubieras podido conseguir.

La Magia se produce cuando puedes vender el inmueble en el mejor precio y en un tiempo razonable, dadas las características del inmueble y del mercado.

En el presente blog  te hacemos algunas preguntas que te ayudarán a ubicarte y prever algunos de los tropiezos que podrías tener al vender tu propiedad directamente y a evaluar si te conviene venderla tú  o a través de una agencia o corredor inmobiliario.

El primer punto que tienes que tomar en cuenta para no perder la brújula, corresponde a los objetivos que todo propietario tiene que tomar en cuenta cuando decide vender, estos son: Resolver un problema o satisfacer una necesidad en el menor tiempo posible,  obtener los mejores ingresos netos y durante todo el proceso tener seguridad jurídica.

Si a ti no te afecta el tiempo en que tardes en vender, si te afectará el tiempo que tardes en cobrar, el ingreso neto que te quedará y la seguridad jurídica con que realices la venta para no perder patrimonio o meterte en un lío.

Uno de los principales retos en México en materia de vivienda es alcanzar el precepto que la constitución mexicana establece en su artículo 4°: ¨toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa.¨ Si bien, la misma constitución índica que ¨ La ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo.¨ La realidad es que adicionalmente se requiere de la participación de distintos sectores para atender ese llamado.

 Si este año vas a escriturar  un inmueble que heredaste o que comprarás, dentro del Distrito Federal, puedes obtener condonaciones  importantes en impuestos, derechos y gastos notariales; que varían  entre el 10 % y el 60 % por compra y entre el 40 % y el 80 % para herencias y legados. Aplican otros conceptos,  limitantes y requisitos que adelante te aclararemos los principales.

¿Para que operaciones aplican las condonaciones?  Estas condonaciones aplican para personas físicas que formalicen en escritura pública los actos jurídicos relacionados con la adquisición o transmisión de propiedad de bienes inmuebles de uso habitacional, extinción de obligaciones o formalización de contratos privados de compraventa o de resoluciones judiciales, cuyo valor catastral del inmueble sea menor a 1.2 millones de pesos.

 Si el valor catastral es mayor  1.2 millones de pesos,  entonces se hará un avalúo bancario y se tomará para efectos del calculo el que resulte mayor entre el valor catastral, el valor de adquisición o El valor comercial que resulte del avalúo practicado por la autoridad fiscal o por personas registradas o autorizadas por la misma, siempre que ninguno de estos valores  exceda  a 1.6 millones de pesos.

Si este año vas a escriturar  un inmueble que heredaste o que comprarás, dentro del Distrito Federal, puedes obtener condonaciones  importantes en impuestos, derechos y gastos notariales; que varían  entre el 10 % y el 60 % por compra y entre el 40 % y el 80 % para herencias y legados. Aplican otros conceptos,  limitantes y requisitos que adelante te aclararemos los principales.

¿Para que operaciones aplican las condonaciones?  Estas condonaciones aplican para personas físicas que formalicen en escritura pública los actos jurídicos relacionados con la adquisición o transmisión de propiedad de bienes inmuebles de uso habitacional, extinción de obligaciones o formalización de contratos privados de compraventa o de resoluciones judiciales, cuyo valor catastral del inmueble sea menor a 1.2 millones de pesos.

 Si el valor catastral es mayor  1.2 millones de pesos,  entonces se hará un avalúo bancario y se tomará para efectos del calculo el que resulte mayor entre el valor catastral, el valor de adquisición o El valor comercial que resulte del avalúo practicado por la autoridad fiscal o por personas registradas o autorizadas por la misma, siempre que ninguno de estos valores  exceda  a 1.6 millones de pesos.

 

Cuando fallece el propietario de un inmueble y no otorgó un testamento, o bien éste es nulo o perdió su validez; o quizá omitió disponer en el testamento un inmueble determinado; o puso una condición a un heredero que no se cumplió; o cuando el heredero muere antes que el testador, repudia la herencia o es incapaz de heredar, si no se ha nombrado sustituto. En cualquiera de estos casos se abre lo que se llama una herencia legítima. 

¿Quiénes pueden heredar? Tienen derecho a heredar por sucesión legítima: Los descendientes, conyugues, ascendentes, parientes colaterales dentro del 4° grado. Cada generación forma un grado y la serie de grados constituye lo que se llama línea de parentesco.

En ocasiones algunos propietarios venden un  inmueble  al que   le hicieron construcciones,  ampliaciones o mejoras, pero  por alguna razón no cuentan  con la documentación que acredite el costo real de las inversiones. Esto podría gravar al vender con un  costo fiscal innecesario y muy oneroso por no contar con estos comprobantes.

La ley del ISR permite deducir el importe del costo comprobado de adquisición,  las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, sin incluir gastos de conservación; también se pueden deducir los gastos notariales, impuestos y derechos  por escrituras de adquisición y enajenación, así como los impuestos locales por el impuesto de enajenación de inmuebles cubiertos por el enajenante y el costo del avalúo, así como  las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante por adquirir o vender.