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La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor y que da derecho a este, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagada con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.

Solo puede hipotecar el que puede enajenar y solamente pueden ser hipotecados los bienes específicamente determinados y que además pueden ser enajenados. La Hipoteca se extiende a las nuevas construcciones sobre el terreno, a las mejoras y a los muebles incorporados definitivamente a la finca.

La hipoteca la puedes constituir para garantizar un crédito para adquirir, remodelar o ampliar tu vivienda. También se puede constituir entre otros una hipoteca para garantizar un crédito simple sin que exista compraventa de un inmueble;  para asegurar los bienes que administran o para garantizar créditos de determinados acreedores; Los coherederos pueden pedir hipoteca sobre los inmuebles repartidos en cuanto importen los respectivos saneamientos o el exceso de los bienes que hayan recibido.

En caso de incumplimiento del deudor, el acreedor podrá mediante un procedimiento sumario, ejecutar los bienes gravados resarciéndose, en el remate de los mismos, del principal de la obligación, intereses y costas.

Cuando compras una casa con un Crédito Hipotecario, formalizas mediante Escritura Pública la compraventa y el crédito que obtienes, el notario la inscribe en el Registro Público. Allí se verá que tú eres el propietario y que tu inmueble tiene una hipoteca por un monto determinado, a un plazo y a favor de tu acreedor (Banco, caja de ahorro, etc.). Cualquier persona que lo desee lo puede consultar, por eso es público.

¿Puedo tener más de una hipoteca? Si, pero difícilmente te otorgarán un crédito en segundo lugar ya que existe una prelación en los créditos (El acreedor en primer lugar es primero en derecho sobre capital prestado, intereses y costas en su caso y así sucesivamente).

Estoy retrasado con mis pagos y me será difícil pagar. Para solucionar este problema lo primero que tienes que hacer es no esconderte ni dejar pasar tiempo, agravarías la situación, habla con tu acreedor y explícale tu problema, ellos te pueden ofrecer algunos planes.

Dentro de las opciones que tienes están las siguientes: si al tramitar tu crédito obtuviste un seguro de desempleo podrías solicitar el apoyo del seguro que contrataste; en otros casos puedes solicitar una rebaja de intereses devengados y/o una quita de capital; si no es suficiente para que liquides, puedes tratar de restructurar tu crédito a mayor plazo para que pagues menos; o bien hay planes que empiezas pagando menos y al paso del tiempo incrementan tus pagos; sustituir tu crédito con otro acreedor hipotecario que te ofrezca mejores condiciones, en este caso el nuevo acreedor te presta para que liquides y se cancele el  crédito anterior  y te hace un nuevo contrato; otra es vender tu casa, a continuación te explico varias opciones para hacerlo.  

¿Puedo vender mi casa si está hipotecada y no he acabado de pagar? Sí, hay varias formas de venderla si ya tienes comprador, algunas son: Con el anticipo por la venta, pagas tu deuda y al mismo tiempo se escritura la cancelación de tu hipoteca y  la compraventa; otra forma es  al momento de escriturar en la notaría tu compraventa y  que te paguen la casa, el comprador  da un cheque para tu acreedor y otro para ti (claro te debes coordinar con el comprador, con el  acreedor y con notaría); Otra forma es mediante sustitución del deudor, tu banco le da un crédito a tu comprador para que compre la casa y en la escritura de compraventa se inscriben la cancelación de tu hipoteca,  la nueva compraventa, la apertura de crédito a tu comprador y la nueva hipoteca, el diferencial entre el precio de venta y el pago del crédito si lo hay te lo debe dar el comprador.

Si tengo un crédito caro, ¿lo puedo cambiar por otro que otorgue mejores condiciones? , claro que puedes, incluso si tienes deuda en UDIS, lo puedes solicitar ya sea al mismo acreedor o a otra institución crediticia. Existen créditos para pago de pasivos.

 Extinción de una Hipoteca: Se puede pedir y en su caso te deben conceder la extinción de  la hipoteca cuando se extinga el bien hipotecado o la obligación que sirvió de garantía; cuando se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado; cuando se expropie por causa de utilidad pública; cuando se remate judicialmente la finca hipotecada; por remisión expresa del acreedor; por declaración de estar prescrita la acción hipotecaria (la acción hipotecaria prescribe en diez años contados desde que pueda ejercerse con arreglo al título inscrito).

¿Cómo cancelar la hipoteca de tu casa cuando acabaste de pagar? La Hipoteca produce todos sus efectos jurídicos contra tercero mientras no sea cancelada su inscripción en el Registro Público. Por eso si ya terminaste de pagar tu crédito por la casa que compraste, tramita de inmediato la cancelación de tu hipoteca.

La cancelación de tu hipoteca se puede hace mediante una escritura (de cancelación de Hipoteca) que se inscribe en el registro público. Esta escritura por lo regular la hace un notario, independientemente que el crédito que cancelas sea de una institución crediticia o del FOVISSSTE o del INFONAVIT.

Para cancelarla hipoteca necesitarás obtener de tu Acreedor Hipotecario una ¨Carta de Instrucciones de Cancelación de Hipoteca¨ dirigida al notario que tu elijas, con esta carta el notario procederá a elaborar la escritura de cancelación de hipoteca y en su caso recabará firma del apoderado de la Institución crediticia, para mandar inscribir al Registro Público la cancelación de la hipoteca correspondiente.

Cancelación de hipotecas por créditos del FOVISTTE. Esta la puedes hacer en forma notarial o en forma administrativa en el mismo FOVISSSTE. El link de los requisitos para la cancelación de tu hipoteca es el siguiente: http://www.fovissste.gob.mx/en/FOVISSSTE/Cancelacion_de_Hipotecas_yo_Reserva_de_Dominio

Juicio Hipotecario. En casos extremos se tramitará en la vía especial hipotecaria todo juicio que tenga por objeto la constitución, ampliación, división, registro y extinción de una hipoteca, así como su nulidad cancelación o bien el pago o prelación del crédito que la garantice.

El tema es muy amplio, quedo a tus órdenes.